マンション購入時に消費税はかかる？かからない？見分け方・計算方法や負担を軽減する方法を解説

マンション購入において、消費税がどの費用にかかるのか、どのくらいになるのか不安になる方もいるでしょう。

「新築と中古で扱いは違うのか」「土地代にはかからないというのは本当か」と疑問を持つ方も少なくありません。

マンションを購入する際、売主が個人の中古マンションであれば建物価格に消費税はかかりませんが、仲介手数料などの諸費用には課税されます。

この記事では、売主による課税・非課税の違いや、具体的な計算方法、知っておくべき軽減措置について解説します。

マンションの購入を検討している方や、消費税に関して詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

マンション購入時に消費税はかかる？かからない？

マンションを購入する際は消費税がかかるケースとかからないケースが存在しますが、これは主に売主が誰であるかによって決まります。

売主が法人の場合や、個人のケースなどを解説します。

売主が「法人」の場合は消費税がかかる

不動産会社などの法人が売主となる場合、マンションの建物価格に対して消費税が課税されます。

新築マンションは、基本的に不動産デベロッパーが売主となるため、消費税の課税対象です。

中古マンションであっても、不動産会社が買い取ってリノベーションをおこない、再販売する物件などは売主が法人となるため、消費税がかかります。

購入を検討している物件が課税対象かどうかを知るためには、物件情報の取引態様や売主の欄を確認してください。

売主が「個人」の場合は消費税がかからない

売主が個人の場合、マンションの売買価格に消費税はかかりません。

消費税は事業者が事業として対価を得ておこなう取引に課される税金であり、個人がマイホームを売却する行為はこれに該当しないためです。

一般的に市場に流通している中古マンションの多くは、個人が売主となるため、非課税取引となります。

同じ価格の中古マンションであっても、売主が個人か法人かによって消費税の有無が決まり、支払総額に数十万〜数百万円の差が生じることがあります。

投資用物件は個人でも課税対象

売主が個人の場合でも、投資用物件を反復継続して売買している場合などは、例外的に消費税がかかる可能性があります。

基準期間の課税売上高が1,000万円を超えるなど、売主が消費税の課税事業者である場合は、個人であっても建物価格に消費税が課されます。

そのため投資用不動産を扱う場合や、事業的な規模で不動産取引をおこなっている個人から購入する場合は注意が必要です。

詳細は国税庁のタックスアンサーなどで確認できるため、課税対象か気になる方はチェックしてみましょう。

マンション購入で消費税がかかるのは建物部分のみ

消費税はマンションの価格全体にかかるわけではありません。

不動産取引において、消費税が課税されるのは建物部分のみであり、土地部分にはかからないというルールがあります。

それぞれの理由と見分け方を解説します。

土地に消費税がかからない理由

土地の取引には消費税がかかりません。

消費税は、商品やサービスの消費に対して課される税金ですが、土地は使用しても減らないため、消費税の性質になじまないとされています。

国税庁の定義においても、土地の譲渡や貸付けは非課税取引と定められています。

そのため、新築物件や業者売主の中古マンションであっても、消費税が計算されるのは建物価格に対してのみであり、土地価格分は非課税となります。

消費税がかかるかどうかの見分け方

購入を検討しているマンションが課税対象か非課税かは、広告やチラシの価格表記で判断できます。

価格の横に税込と記載されていれば、建物部分に消費税が含まれている課税物件です。

一方、非課税や何も記載がない場合は、個人間売買などの非課税物件である可能性が高いでしょう。

正確な内訳を知りたい場合は、不動産会社に確認するか、売買契約書などに記載される消費税額を確認すれば判断できます。

中古マンション購入時の消費税の計算方法

購入を検討している中古マンションが消費税の課税対象の場合、表示方法や計算式が気になるでしょう。

ここでは、具体的な消費税の計算方法や、価格表示のルールについて解説します。

物件価格は税込みの総額表記が原則

不動産広告に表示されている価格は、基本的に消費税込みの総額で表示されています。

これは消費税法に基づく、総額表示義務によるものです。

したがって、広告に「5,000万円（税込）」とあれば、別途消費税を計算して加算する必要はありません。

ただし、個人間売買で消費税がかからない場合は、そもそも消費税が含まれていない価格が表示されます。

購入者は表示されている価格が支払総額の目安であると理解して問題ありません。

消費税の計算方法

建物価格に含まれる消費税額を知りたい場合や、税抜価格を算出したい場合は、次の計算式を用います。

• 税込価格 ÷ 1.1 ＝ 税抜価格
• 税抜価格 × 0.1 ＝ 消費税額

なお、これは建物価格全体に対する計算です。

土地と建物がセットで販売されるマンションの場合、全体の価格から土地価格を引き、残りの建物価格に対して上記の計算をおこなう必要があります。

この土地と建物の価格内訳は、売主である不動産会社が決めていることが一般的です。

物件価格以外で消費税がかかる諸費用

マンション購入時には、物件そのもの以外にも様々な諸費用がかかり、それぞれ消費税の扱いが異なります。

ここでは主な3つの費用について解説します。

• 仲介手数料
• 司法書士報酬
• 住宅ローンの事務手数料

マンション購入でかかる消費税を把握し、余裕のある資金計画を立てましょう。

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税がかかります。

仲介手数料は、物件の紹介や契約手続きに対する対価であるため、課税対象です。

仲介手数料の上限額は法律で定められており、速算式は次の表を参考にしてください。

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額 × 5% ＋ 消費税
200万円超400万円以下	売買金額 × 4% ＋ 2万円＋消費税
400万円超	売買金額 × 3% ＋ 6万円＋消費税

たとえば、売買価格が4,000万円の場合、仲介手数料の上限は税込で138万6,000円（税込）です。内訳は、手数料本体が126万円（4,000万円 × 3% + 6万円）、消費税が12万6,000円となります。」

仲介手数料の消費税は10万円を超えるケースも珍しくないため、事前に資金計画に入れておく必要があります。

司法書士報酬

登記手続きを代行する司法書士へ支払う報酬には、消費税がかかります。

登記費用として請求される金額には、税金である登録免許税と、司法書士への報酬が含まれていますが、消費税がかかるのは報酬の部分のみです。

中古マンションの購入で司法書士に登記を依頼した場合、司法書士への報酬として7〜13万円程度の費用がかかり、別途消費税がかかります。

見積書を確認する際は、登録免許税と司法書士報酬が分けて記載されているか確認するとよいでしょう。

住宅ローンの事務手数料

住宅ローンを利用する際に金融機関へ支払う事務手数料にも、消費税がかかります。これは融資手続きに対するサービスの対価とされるためです。

一方で、同じく住宅ローン関連の費用である団体信用生命保険料は、消費税の非課税取引とされています。

諸費用の内訳を確認する際は、どの項目に消費税がかかっているかを把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

マンション購入時に必要となる消費税以外の税金

マンション購入時には、消費税以外にもいくつかの税金が発生します。これらは物件の価格や評価額に基づいて計算されます。主な税金は次の3つです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税

マンション購入時に発生する、消費税以外の税金を解説します。

印紙税

印紙税は不動産売買契約書や、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）を作成する際にかかる税金です。

契約書に記載された金額に応じて税額が決まり、収入印紙を貼付して割印することで納税します。

たとえば、物件価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、令和9年3月31日までに作成する売買契約書の印紙税は軽減措置により1万円となります。

契約金額が大きくなるほど、印紙税額も高くなる仕組みです。

登録免許税

登録免許税は、登記する際にかかる税金です。

土地や建物の所有権移転登記や、住宅ローンを借りる際の抵当権設定登記などが対象です。

一定の要件を満たす住宅用家屋の場合、税率の軽減措置が適用されることがあります。

登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、司法書士報酬と合わせて支払うのが一般的です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得したあとに、一度だけ課される地方税です。

入居してから数ヶ月後に都道府県から納税通知書が届きます。税額は「固定資産税評価額 × 税率（標準は4%）」で計算されます。

ただし、住宅用の土地や建物については税率の軽減（3%など）や、評価額からの控除など、大幅な軽減措置が設けられています。

要件を満たす場合、税額が0円になるケースも少なくありません。

軽減措置を受けるためには、期限内に都道府県税事務所への申告が必要となる場合があります。

マンション購入後に必要となる消費税以外の税金

マンションを購入して所有者になると、保有している期間中は毎年かかる税金があります。

ランニングコストとして把握しておくべき、2つの税金について解説します。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で、土地や建物を所有している人に課される地方税です。

税額は「固定資産税評価額 × 標準税率1.4%」で計算されます。

マンションの場合、土地部分は敷地権の割合に応じて按分された評価額に基づき、課税されます。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書か、市町村役場の固定資産課税台帳などで確認可能です。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を所有している場合に、固定資産税と合わせて課される税金です。

道路や公園などの都市計画事業の費用に充てられます。税額は「固定資産税評価額 × 制限税率0.3%（上限）」で計算されます。

自治体によっては0.3%より低い税率を設定している場合もあります。

固定資産税の納税通知書に合わせて記載されているため、併せて確認してください。

マンション購入時の税金・費用負担を軽減する方法

マンション購入にかかる税金や費用は高額になりますが、様々な制度を活用することで負担を軽減できます。

ここでは代表的な4つの軽減措置について解説します。

• 住宅ローン控除
• 不動産取得税の軽減措置
• 登録免許税の軽減措置
• 固定資産税の軽減措置

マンション購入時のお金の負担を軽くしたいと考える方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、年末のローン残高（借入限度額あり）の0.7%が、最大13年間にわたり所得税から控除される制度です。

新築・中古の別や、建物の省エネ性能、入居年によって、控除を受けられる期間や借入限度額が異なります。

最大控除額が所得税から控除しきれない場合、翌年分の住民税から差し引かれます。

2030年までの延長が決まっているため、今後マンションを購入する方は活用しましょう。

不動産取得税の軽減措置

前述の通り、不動産取得税には大幅な軽減措置があります。

床面積が50〜240㎡以下などの要件を満たす住宅であれば、建物の評価額から最大1,200万円が控除される軽減措置です。

中古マンションの場合も、築年数に応じた控除額が設定されています。

この軽減措置により、不動産取得税がかからないケースも多くあります。

登録免許税の軽減措置

自身が居住するための住宅で、床面積が50㎡以上などの要件を満たす場合、所有権移転登記や抵当権設定登記の税率が軽減されます。

たとえば、中古マンションの所有権移転登記の税率は、本則の2.0%から0.3%に軽減される場合があります。

この軽減措置を受けるためには、引き渡し後1年以内の登記や、住宅用家屋証明書の取得が必要です。

固定資産税の軽減措置

不動産を購入した場合、一定期間、建物部分の固定資産税が2分の1に減額される特例があります。

また、土地部分についても、住宅用地の特例として、200㎡以下の部分は評価額が最大で6分の1になる軽減措置が適用されます。

これらの特例は自動的に適用されることが多いですが、念のため申告が必要か自治体に確認しておくと安心です。

マンション購入時の消費税に関するよくある質問

マンション購入と消費税に関して、購入検討者からよく寄せられる疑問について解説します。

気になる質問や疑問を抱く点などがあれば、ぜひ参考にしてください。

火災保険や地震保険料に消費税はかかる？

火災保険料や地震保険料には、消費税はかかりません。保険料は消費税の非課税取引として定められているためです。

見積もりや契約書に記載されている金額が、そのまま支払う金額となります。

賃貸マンションの家賃は課税対象？

居住用として借りているマンションの家賃は、消費税の非課税取引となります。

以前は課税されていましたが、政策的な配慮により非課税となりました。

ただし、契約期間が1ヶ月未満の場合や、事務所や店舗として借りる場合の家賃は課税対象となります。

不動産投資で消費税還付を受けられる？

現在、住宅用の賃貸物件では、消費税の還付は受けられません。

2020年度の税制改正により、居住用の不動産購入の消費税は、還付対象外になりました。

不動産投資における消費税の取り扱いは非常に複雑であるため、税理士などの専門家に相談しましょう。

まとめ

この記事では、マンション購入時の消費税の仕組みと、注意すべきポイントについて解説しました。

最も重要な点は、売主が個人か法人かによって、建物価格への消費税の有無が変わることです。

一般的に個人間売買となる中古マンションは非課税ですが、仲介手数料や登記費用といった諸費用には消費税がかかります。

また、住宅ローン控除などの優遇制度を活用すれば、実質的な負担を軽減できる可能性もあります。

資金計画や物件選びにおいては、本記事の情報を参考にしつつ、必要に応じて専門家のアドバイスも受けながら、満足のいくマンション購入を目指しましょう。