マンション購入時の仲介手数料の相場や計算方法は？新築と中古で違う？値引き交渉や無料のからくりを解説

2026-03-30

「マンション購入時にかかる仲介手数料に相場はあるの？」と、その費用について疑問を持つ方も多いことでしょう。

仲介手数料は、法律で上限が決まっており、一般的には上限額が相場になります。

3,000万円の中古マンションを購入した場合は、105万円程度の仲介手数料がかかるため、事前に資金計画に入れておく必要がある費用です。

本記事では、マンション購入時にかかる仲介手数料について詳しく解説します。

仲介手数料の上限や注意点などを紹介していくため、マンションを購入する際の参考として活用してください。

ファンズ不動産

マンション購入時の仲介手数料とは？

マンション購入時になぜ仲介手数料を支払うのか、いつ払うのかなど、疑問に感じている方も少なくありません。

ここでは、仲介手数料の基本的な情報として、なぜ払う必要があるのか、払うタイミングはいつなのかを解説します。

仲介した不動産会社に支払う

マンション購入時の仲介手数料とは、売主と買主の間に立ち、契約成立をサポートした不動産会社に支払う成功報酬です。

不動産会社は、契約成立に向けて、次のような業務をおこないます。

物件の紹介
内見の手配や同席
売主との交渉
契約書や重要事項説明書の作成
引き渡しの準備

このような多岐にわたる業務の対価として、売主・買主ともに仲介手数料を支払います。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、次の3パターンです。

契約時に全額
契約時半額で引き渡し時に残額
引き渡し時に全額

一般的には、契約時半額で引き渡し時に残額、もしくは引き渡し時に全額を不動産会社から請求されます。

なお、仲介手数料の報酬請求権は、売買契約締結時に発生します。

報酬請求権が発生した場合、不動産会社はいつでも仲介手数料の請求が可能です。

新築・中古で異なるマンション購入時の仲介手数料

マンション購入時の仲介手数料は、新築か中古かによって異なる点があります。

どのような点に違いがあるのかを解説します。

新築マンション購入時は不要の場合が多い

新築マンション購入時には、多くのケースで仲介手数料の支払いが不要になります。

一般的に新築マンションは、売主が分譲会社であり、不動産仲介会社を通さずに直接、売買契約を締結します。

仲介手数料は、不動産仲介会社に売買契約をサポートしてもらう際に発生する費用であり、直接売買の場合は発生しません。

ただし、新築マンションを購入するときに、不動産会社の仲介を利用した場合、仲介手数料が発生します。

購入前に直接売買できるのか、仲介が必要なのかを確認しておかないと資金計画に狂いが出るため注意しましょう。

中古マンション購入時に必要・不要になるケース

中古マンション購入時は、一般的に仲介手数料の支払いが必要となります。

多くの売主は個人であり、不動産の知識や経験がなく、不動産会社に売却を依頼するためです。

ただし、仲介手数料が不要になるケースもあります。

仲介手数料が不要となる代表例は、買取再販物件のように不動産会社が売主となる中古マンションを購入する場合です。

このようなケースでは、不動産仲介会社がいないため、中古でも仲介手数料は発生しません。

マンション購入時の仲介手数料の計算方法と相場

マンション購入時の仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。

上限額までであれば仲介手数料を自由に設定できますが、上限額を請求するのが一般的です。

ここからは、仲介手数料の上限の計算方法を解説します。

不動産会社から、どの程度の金額を請求されるのか確認しましょう。

仲介手数料の上限の計算方法

仲介手数料の上限の計算式は、次のとおりです。

売買価格 × 5%＋消費税	売買価格が200万円以下の部分
売買価格 × 4%＋消費税	売買金額が200万円超えから400万円以下の部分
売買価格 × 3%＋消費税	売買価格が400万円を超える部分

売買価格5,000万円の中古マンションを購入する場合、次のように計算します。

（1）200万円 × 5% × 1.1 = 11万円
（2）（400万円 – 200万円）× 4% × 1.1 = 8万8,000円
（3）（5,000万円 – 400万円）× 3%× 1.1 = 151万8,000円
（1）+（2）+（3）= 171万6,000円（税込）

この場合だと、仲介手数料の上限額は税込171万6,000円となります。

参照元：e-Gov 宅地建物取引業法

仲介手数料の速算法

仲介手数料を段階式で計算するのは煩雑さを生むため、実務では、次の速算式を利用します。

スクロールできます

（売買価格 × 5%）＋消費税	売買金額が200万円以下
（売買価格 × 4% + 2万円）＋消費税	売買金額が200万円超えから400万円以下
（売買価格 × 3% + 6万円）＋消費税	売買金額が400万円超え

売買価格5,000万円の中古マンションを購入した場合、速算式では次のように計算します。

（5,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 171万6,000円（税込）

速算式を利用すれば、1回の計算で仲介手数料を出せます。

計算を間違えないようにするためにも、資金計画を立てる際は、速算式を利用しましょう。

売買価格800万円以下の場合の特例制度

売買価格800万円以下の売買をおこなう場合、仲介手数料の上限が高くなります。

2024年7月以降、800万円以下の物件の売買契約を成立させた場合、仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げられました。

たとえば、700万円の物件を売買した場合の仲介手数料は、本来、29万7,000円（税込）です。

しかし、特例により、この場合でも33万円（税込）を上限として、仲介手数料を請求されます。

800万円以下の不動産を購入する際は、速算式で計算した金額ではなくなる可能性がある点には注意しましょう。

参照元：国土交通省＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ

上限を仲介手数料としている業者が多い

不動産会社の多くは、法律で決まった上限額を仲介手数料として請求します。

上限額を請求するのは、不動産会社にとって仲介手数料が主な収入源であり、その収入から各種費用を支払わなければならないためです。

不動産会社は、人件費や広告費、交通費などさまざまな費用を負担して、売買契約成立をサポートします。

契約成立に必要な費用は高額であり、会社として利益を出すために上限額を請求する不動産会社が多い傾向にあります。

仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料には消費税が課されるため、消費税分を含めた金額を不動産会社に支払わなければなりません。

消費税は、日本国内で消費される商品やサービスに課される税金であり、仲介手数料もこの条件に当てはまります。

課税対象となる取引には、原則として10%の消費税が課されます。

消費税には軽減税率が適用されるものもありますが、仲介手数料は適用されないサービスです。

参照元：財務省消費税について教えてください。

マンション購入時に仲介手数料の値引き交渉できる？

マンション購入時にかかる仲介手数料は高額であるため、値引き交渉したいと考える方もいることでしょう。

ここからは、仲介手数料の値引き交渉は可能か、交渉しやすいケースはあるのかについて解説します。

値引き交渉は可能

仲介手数料の値引き交渉は可能です。

上限は法律によって規定されていますが、下限は決まっていません。

不動産会社は上限以内の金額を自ら設定して請求するため、値引き交渉を受けるかどうかも会社の考え方次第となります。

ただし、契約成立に必要な経費もあるため、値引きに応じてもらえないのが一般的です。

値引き交渉しやすいケース

仲介手数料の値引きは難しいですが、次の条件に該当する場合、交渉しやすくなります。

夏季や年末年始などの閑散期
長期間売れない物件
他社の買い手が購入検討中

不動産会社にとって利益を得にくい時期や、他の会社に先を越される可能性があるタイミングなど、特定の状況では交渉しやすくなります。

ただし、不動産会社によっては社内規定で、値下げ交渉には応じないと決めている会社もあります。

むやみに交渉すると、仲介の継続を断られる恐れもあるため、交渉するかどうかは慎重に考えましょう。

仲介手数料無料のマンションを購入する際の注意点

仲介手数料無料のマンションを購入する際の注意点は、次のとおりです。

選べる物件が限定的になる
別の項目で請求される
サービス・サポートの質が落ちる

マンション購入時の仲介手数料は、諸費用のなかでも高額であり、無料なのは大きなメリットです。

しかし、メリットだけではなくデメリットもあるため、注意点も理解したうえで仲介手数料無料の不動産会社を利用しましょう。

選べる物件が限定的になる

仲介手数料無料の不動産会社が取り扱っている物件は少なく、選択肢が限定的になります。

一般的に、選択できるのは新築分譲住宅や買取再販物件など、不動産会社が売主の物件に限られます。

これらの物件は、売主側から仲介手数料を比較的簡単に得られるため、買主の手数料を無料にしても利益を確保できるからです。

不動産会社が売主の物件が少ないエリアだと、理想の住まいをみつけるのに苦労する可能性が高くなります。

別の項目で請求される

仲介手数料無料の場合、別の項目で費用を請求される場合があります。

不動産会社にとって仲介手数料は大切な収入源であり、無料にする場合、他の項目で利益を得なければなりません。

たとえば、仲介手数料を無料にする代わりとして、物件調査費や契約書作成費用として請求されるといったケースです。

このような場合、仲介手数料が無料になったとしても、結果的に支払い総額が変わらない場合もあります。

仲介手数料無料の不動産会社を利用する場合は、事前に支払い総額を確認しましょう。

サービス・サポートの質が落ちる

仲介手数料無料の不動産会社は、一般の会社よりも、サービスやサポートの質が落ちる場合があります。

不動産会社は業務を進めるにあたり、収入が限定されると支出を抑えなければなりません。

人件費を削減対象にした場合は効率的に業務が進まなくなったり、チェック体制が甘くなったりと、買い手にとって悪い影響を及ぼします。

費用ばかりを気にしていると、十分なサービスやサポートを受けられなくなり、購入を後悔する可能性もあるため注意しましょう。

マンション購入時の仲介手数料は住宅ローンに組み込める？

マンション購入時の仲介手数料は、住宅ローンに組み込める場合があります。

金融機関の多くは諸費用ローンを提供しており、仲介手数料や登記費用などの諸費用分の金額を借りられます。

ただし、融資実行のタイミングは引き渡し時になるため、契約時に仲介手数料を支払う場合は、いったん現金で用意しなければなりません。

また、諸費用分まで借りると、月々の返済額が多くなりやすく、滞納リスクが高まる点と審査が厳しくなる点にも注意が必要です。

借りられる額と返済できる額は異なるため、諸費用ローンを借りても、安定的に返済できるかどうかを十分に検討しましょう。

マンション購入時に必要な仲介手数料以外の諸費用

マンション購入時に必要な諸費用は、次のとおりです。

手付金
頭金
住宅ローン関連費用
税金

購入時には、仲介手数料以外にもいくつもの諸費用がかかります。

諸費用の詳細を理解して正確な資金計画を立てて、手元にお金がいくら残るのか確認しましょう。

手付金

手付金は、売買契約時に買主が売主に渡す金銭です。

用意する金額は物件によって異なるものの、売買価格の5〜10%が目安です。

売買契約時に支払わなければならないため、一度現金で用意しなければなりません。

手付金として用意する金額は高額になるため、できる限り早めから用意しておきましょう。

頭金

頭金は、売買代金と諸費用を合計した金額から、住宅ローンの借入額を差し引いた金銭です。

一般的に、頭金が売買価格の10〜20%程度あると、住宅ローンを安定して返済できるといわれています。

また、一定の金額以上の頭金を用意した場合、住宅ローンの金利を引き下げる金融機関もあるため、よりいっそう返済が楽になります。

ただし、仮に頭金が用意できないとしても、フルローンを借りればマンションの購入は可能です。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを借りてマンションを購入する場合、次の費用がかかります。

融資事務手数料	住宅ローンの事務手続きにかかる費用
保証料	保証会社へ支払う費用
印紙税	金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙代
火災保険料	火災保険に加入する費用

住宅ローン関連費用の中でも、とくに高額になるのが保証料です。

保証料の多くは、「借入金額 × 2.2%」といったように、借入金額に一定の割合を乗じて計算します。

関連費用の資金を準備するためにも、金融機関や不動産会社に正確な金額を確認しましょう。

税金

マンション購入時に課される税金は、次のとおりです。

印紙税	売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙代
登録免許税	登記を申請する際に課される税金
不動産取得税	不動産を購入した際に課される税金
消費税	物やサービスを消費した際に課される税金

マンション購入時には、主に4つの税金が課されますが、課税額は購入物件の築年数や価格によって大幅に変わります。

税額は資金計画に大きな影響を与えるため、購入を検討する段階で、不動産会社に正確な金額を計算してもらいましょう。