マンション購入は年収の何倍が目安？借入・返済可能額のシミュレーションや購入者の平均年齢を解説

マイホームとしてマンション購入を検討する際、自身の年収に見合った物件選びが非常に重要です。

しかし、銀行が貸してくれる金額と実際に無理なく返せる金額には差があり、将来の生活に不安を感じる方も少なくありません。

結論として、失敗しない予算設定には額面年収ではなく、手取り年収に基づいた返済計画が不可欠です。

この記事では、年収別の購入可能額の目安や具体的な返済シミュレーション、資金計画の注意点について解説します。

正しい知識を身につけることで、将来のリスクを回避した適正な予算を把握できます。

安全な資金計画を立てたい方は、今後の参考にぜひご一読ください。

マンション購入者の年収・年齢の平均は？

マンション購入を検討する際、自分と同じような世代や年収の人たちが実際にどのような物件を選んでいるのかを知ることは重要な判断材料となります。

ここでは、国土交通省や住宅金融支援機構のデータを参考に、マンション購入者の平均像について解説します。

マンション購入者の平均年収

国土交通省が公表している「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」によると、中古マンション購入世帯の平均世帯年収は約717万円です。

一方、新築マンション購入世帯の平均世帯年収は約891万円となっており、新築の方が年収の高い層が購入している傾向があります。

ただし、これらはあくまで世帯全体の年収であり、共働き世帯も含まれています。

単独の年収で購入する場合や、地域によっても相場は大きく異なるため、必ずしもすべての方に当てはまる基準ではありません。

平均値はひとつの目安として捉え、自身の家計状況に合わせた無理のない予算設定をおこなうことが大切です。

マンション購入者の平均年齢

住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」によると、中古マンション購入者の平均年齢は44.5歳です。

年代別に見ると、30代と40代が全体の約半数を占めており、結婚や出産、子どもの進学などを機に購入を決断する人が多いことがうかがえます。

30代で購入する場合は、返済期間を長く設定しやすく、月々の返済額を抑えられるメリットがあります。

一方、40代以降で購入する場合は、定年退職までの期間を考慮し、頭金を多めに用意したり、返済期間を短く設定したりするなどの工夫が必要です。

マンション購入で必要になる諸費用

マンション購入には、物件そのものの価格以外にも、契約時や引き渡し時、さらには入居後にかかるさまざまな費用が存在します。

資金計画を立てる際は、これらの諸費用も忘れずに計算に入れなければなりません。

それぞれの費用について具体的に解説します。

マンション購入にかかる費用

購入時にかかる諸費用は、物件価格の約5〜10％が目安です。

中古マンションの場合、不動産会社に支払う仲介手数料が大きな割合を占めます。

そのほかは、主に以下の諸経費が必要です。

• 売買契約書に貼る収入印紙代
• 所有権移転登記や抵当権設定のための登録免許税
• 司法書士への報酬
• ローン事務手数料
• ローン保証料
• 火災保険料など

諸費用ローンを利用しない場合、物件価格の頭金とは別に、手元にある程度の資金を確保しておく必要があります。

最近では諸費用も組み込める住宅ローンもありますが、借入額が増える分、毎月の返済負担も大きくなる点には注意が必要です。

購入後に必要な費用

マンションを購入した後は、住宅ローンの返済に加えて、維持管理のためのランニングコストが発生します。

毎月支払う管理費と修繕積立金は、マンションの規模や設備、築年数によって異なりますが、一般的に月額2万円から3万円程度が相場です。

特に修繕積立金は、建物の老朽化に伴って将来的に値上げされる可能性が高いため、長期的な視点での確認が欠かせません。

また、毎年かかる固定資産税や都市計画税も忘れてはならない出費です。

これらは年に一度、自治体から納税通知書が届きます。

年間で十数万円程度の負担となることが多いため、月々の家計にあらかじめ組み込んでおくことを推奨します。

マンション購入価格は年収の何倍が目安？

適正な購入予算を算出するための指標として、年収倍率という考え方が広く用いられています。

これは、物件価格が年収の何倍にあたるかを示す数値です。

ただし、あくまで目安であり、個々の家計状況によって安全ラインは異なります。

ここでは、年収倍率の基本的な考え方と、実際の目安について解説します。

年収倍率をもとに予算を決める

年収倍率とは、物件購入価格を年収で割った数値です。

たとえば、年収500万円の人が3,500万円のマンションを購入した場合、年収倍率は7倍となります。

この指標を使うことで、自分の年収に対して物件価格が高すぎないかを簡易的に判断できます。

注意すべき点は、ここで用いる年収は一般的に額面年収を指すことが多いものの、実際の返済は手取り年収からおこなうという点です。

税金や社会保険料が引かれた後の手取り額をベースに考えなければ、生活費が圧迫されるリスクがあります。

より安全な計画を立てるためには、手取り年収を基準に倍率を計算しましょう。

年収の約5～7倍が目安

一般的に、無理なく購入できるマンション価格の目安は、年収の5倍から7倍程度といわれています。

7倍を超えると返済負担が重くなり、家計が苦しくなる可能性が高まります。

特に変動金利を選択する場合、将来の金利上昇リスクも考慮しなければなりません。

借りられる額ではなく返せる額を基準にするならば、年収の6倍程度を目安にしておくと安心です。

マンション購入における住宅ローンの返済可能額

住宅ローンを組む際は、金融機関の審査基準である借入可能額ではなく、実際に毎月無理なく返済できる返済可能額を把握することが重要です。

生活レベルを維持しながら完済するための基準について解説します。

返済負担率の目安は約20～25％

返済負担率とは、年収に占めるローンの年間返済額の割合のことです。

安心して返済を続けるための目安は、手取り年収の20〜25％以内とされています。

たとえば、手取り年収が400万円の場合、25％にあたる年間100万円、つまり月額約8.3万円が無理のない返済額の上限と計算できます。

金融機関の審査では、額面年収に対して30〜35％程度まで融資可能としているケースが一般的です。

しかし、上限ギリギリまで借りてしまうと、教育費や急な出費に対応できなくなるリスクが高まります。

共働きの場合は世帯年収で考える

共働き世帯の場合、夫婦の収入を合算した世帯年収でローンを組むペアローンや収入合算という方法があります。

これにより借入可能額を大幅に増やすことができ、希望する物件の選択肢が広がります。

ただし、どちらか一方が病気や休職、出産・育児などで収入が減少した場合でも返済を続ける必要があるため、事前の返済シミュレーションが不可欠です。

万が一のリスクに備え、二人の収入をフルに見込んで借りるのではなく、一方の収入だけでも生活費と返済をある程度賄えるように計画しましょう。

【年収別】マンション購入価格と返済額をシミュレーション

年収ごとに、無理なく購入できるマンション価格と毎月の返済額をシミュレーションします。

ここでは、手取り年収の25%をローンの返済に充てると仮定し、金利1.5％、返済期間35年で試算した目安を紹介します。

シミュレーションする年収例は、以下の5パターンです。

• 年収300万円の場合
• 年収400万円の場合
• 年収500万円の場合
• 年収700万円の場合
• 年収1,000万円の場合

それぞれの結果を見ていきましょう。

年収300万円の場合

年収300万円のシミュレーションは以下のとおりです。

• 手取り年収：約240万円
• 手取り月収：約20万円
• 毎月の返済額目安：約5万円
• 借入額の目安：約1,600万円

中古マンションであれば、郊外や築年数が経過した物件などが検討対象に入ります。

管理費や修繕積立金の負担も考慮し、無理のない範囲で物件を探しましょう。

年収400万円の場合

年収400万円のシミュレーションは以下のとおりです。

• 手取り年収：約310万円
• 手取り月収：約26万円
• 毎月の返済額目安：約6.5万円
• 借入額の目安：約2,100万円

この価格帯であれば、エリアによっては比較的良好な状態の中古マンションが見つかる可能性があります。

ただし、都心部などの人気エリアでは選択肢が限られるため、広さや駅からの距離など、条件の優先順位を明確にしてから物件を探しましょう。

年収500万円の場合

年収500万円のシミュレーションは以下のとおりです。

• 手取り年収：約390万円
• 手取り月収：約32万円
• 毎月の返済額目安：約8万円
• 借入額の目安：約2,600万円

この予算であれば、ファミリータイプの物件も視野に入ってきます。

もし頭金を用意できるのであれば、3,000万円台の物件も検討可能です。

将来のライフプランに合わせて、貯蓄とのバランスを見ながら予算を決定してください。

年収700万円の場合

年収700万円のシミュレーションは以下のとおりです。

• 手取り年収：約530万円
• 手取り月収：約44万円
• 毎月の返済額目安：約11万円
• 借入額の目安：約3,600万円

この年収帯になると、選択肢はかなり広がりますが、同時に教育費や老後資金の積立額も増える傾向にあります。

収入に余裕があるからといって上限まで借りるのではなく、資産価値の維持しやすい物件を選ぶなど、質を重視した選び方を意識するとよいでしょう。

年収1,000万円の場合

年収1,000万円のシミュレーションは以下のとおりです。

• 手取り年収：約720万円
• 手取り月収：約60万円
• 毎月の返済額目安：約15万円
• 借入額の目安：約4,900万円

年収1,000万円を超えると高額な物件を購入できますが、税負担も重いため、額面だけで判断するのは危険です。

また、高額物件は管理費や修繕積立金も高くなる傾向があります。

生活レベルを上げすぎず、堅実な資金計画を立てることが、将来の資産形成につながります。

年収でマンション購入価格を判断する際の注意点

年収を目安に購入価格を決める場合、数字上の計算だけでなく、将来の生活変化やリスク要因を考慮することが不可欠です。

購入価格を判断する際は、主に以下のポイントに注意しましょう。

• 借入可能額と返済可能額は同じではない
• 住宅ローン以外の支払いも考慮する
• ライフスタイルの変化も想定する
• 住宅ローンの借入期間を考える
• 中古マンションも視野に入れる

ここからは、各項目について詳しく解説します。

借入可能額と返済可能額は同じではない

金融機関が提示する借入可能額は、あくまで年収や勤続年数に基づいた貸出の上限額です。

これは、借りる人の生活費や子どもの教育費、趣味にかかる費用までを詳細に考慮したものではありません。

一方、返済可能額は、現在の生活水準を維持しながら、将来にわたって無理なく返済し続けられる金額です。

銀行が貸してくれる金額をそのまま予算にしてしまうと、入居後の生活が厳しくなり、家計が破綻するリスクがあります。

自分自身の家計簿に基づいた返済可能額を明確にし、詳細な返済計画を立てることが重要です。

住宅ローン以外の支払いも考慮する

マンション購入後の住居費は、住宅ローンの返済だけではなく、以下のような支出が毎月発生します。

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代
• 専用使用料など

上記は、住宅ローン完済後も支払い続ける必要がある固定費です。

たとえば、ローン返済が月10万円でも、管理費・修繕積立金で月3万円かかる場合は、実質の住居費は月13万円となります。

予算を決める際は、これらの維持費を含めた総支払額が、手取り月収の許容範囲内に収まるかどうかを確認しましょう。

ライフスタイルの変化も想定する

住宅ローン返済は長期にわたるため、その間にさまざまなライフスタイルの変化が訪れます。

結婚、出産、子どもの進学、親の介護、自身の転職や退職など、収入や支出が大きく変動するタイミングも訪れるでしょう。

特に教育費がかかる時期と住宅ローンの返済が重なると、家計は厳しくなります。

将来を見据えたキャッシュフロー表を作成し、どの時期でも返済が滞らないような資金計画を立てておくことが安心につながります。

住宅ローンの借入期間を考える

借入期間を長く設定すれば月々の返済額は抑えられますが、総返済額は増え、完済年齢も遅くなります。

たとえば、35年ローンを40歳で組んだ場合、完済は75歳となり、定年退職後も返済が続くことになります。

定年後の年金収入だけでローンを返済するのは大きな負担です。

退職金で一括返済する計画を立てるか、現役時代に繰り上げ返済をおこなって完済時期を早めるなど、出口戦略を明確にしておきましょう。

中古マンションも視野に入れる

予算内で希望の条件を満たす物件が見つからない場合、新築だけでなく中古マンションも視野に入れることで選択肢が広がるでしょう。

中古マンションは新築に比べて価格が割安なため、同じ予算でもより広い部屋や、利便性の高い立地の物件を選べる可能性があります。

また、中古マンションは過去の管理実績や修繕履歴を確認できるため、将来の資産価値やリスクを予測しやすい点もメリットです。

適切なリフォームをおこなうことで、新築同様の快適な住空間を実現できる点も考慮すると選択肢が広がるでしょう。

年収を基準に迷ったら、マンション購入はファンズ不動産に相談

マンション購入を年収だけで判断しようとすると、借入可能額と実際に無理なく返済できる金額の差に迷うことがあります。

住宅ローン以外の支出や将来のライフスタイルの変化まで考慮しなければ、想定外の負担につながることも少なくありません。

シミュレーション結果を見ても判断が難しい場合は、条件を整理し直すことが大切です。年収を基準に迷ったときは、冷静に選択肢を見直し、納得できるマンション購入を目指しましょう。

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マンション購入や年収に関するよくある質問

マンション購入を検討する際によくある疑問に回答します。

頭金なしでも購入できるのか、審査で何を見られるのかなどが気になる方は、ぜひ参考にしてください。

頭金なしでも購入できる？

頭金なしでも、フルローンでマンションの購入が可能です。

多くの金融機関が、物件価格の100％までの融資に対応しています。

手元の貯金を減らさずに購入できるため、急な出費に備えられるというメリットがあります。

ただし、借入額が増える分、毎月の返済額や総支払利息が大きくなる点に注意しなければなりません。

住宅ローンの審査では何を見られる？

金融機関の審査では、主に申込者の返済能力と信用力がチェックされます。

具体的な審査項目を以下にまとめました。

• 年齢
• 年収
• 勤続年数
• 雇用形態
• 健康状態など

上記以外には、個人信用情報機関に登録されている情報も重要です。

クレジットカードの支払いや携帯電話端末代金の分割払いなどで延滞の履歴があると、審査に通らない可能性があります。

ほかに自動車ローンなどの借り入れがある場合は、返済比率に影響するため、事前に完済しておくなどの対策が有効です。

独身女性でもマンションを購入できる？

独身女性がマンションを購入するケースは増えており、安定した収入があれば問題なく購入できます。

マンションを選ぶ際のポイントは、防犯面などのセキュリティと、将来のライフスタイルの変化に対応できる資産価値です。

駅近や治安の良いエリアを選び、結婚や転勤などで住まなくなった場合でも、売却や賃貸に出しやすい物件を選んでおくと安心です。

まとめ

この記事では、マンション購入における年収別の適正予算や返済シミュレーション、資金計画の注意点について解説しました。

無理のない購入を実現するためには、手取り年収に基づいた返済負担率や、将来の維持費まで考慮したトータルコストでの判断が重要です。

長期的な視点でリスクを管理し、ライフプランに合った資金計画を立てることで、安心してマイホームを購入できます。

資金計画については、専門家である当サイトの情報を参考に、最適な判断をしてください。