土地を2,000万円で売却すると税金はいくら？ケース別シミュレーションや計算方法を解説

2026-01-13

2,000万円の土地を売却した場合、「どれくらい税金がかかるのだろう？」と不安に感じている方は多いのではないでしょうか。

土地売却に関する税金は計算方法が複雑で、節税につながる特例や控除を理解していないと余分な負担が生じる可能性があります。

とくに納税の時期や手続きの流れを把握していないと、資金計画にも支障が出かねません。

本記事では、2,000万円で土地を売却した際にかかる税金の内訳や計算方法をはじめ、利用できる特例や節税対策、納税までの流れをわかりやすく解説します。

読み終える頃には、自分のケースで税金がいくらになるのか把握できるため、資金計画を立てたい方はぜひ参考にしてください。

ファンズ不動産

2,000万円の土地売却でかかる税金

土地を2,000万円で売却すると、想定以上に税金が発生する場合があります。

とくに注意したいのは、売却額そのものに対して一律で課税されるのではなく、複数の税金がそれぞれの場面で課される点です。

たとえば、売却契約の締結時や登記の変更時、売却益が出た場合など、タイミングごとに税負担が発生します。

主な税金は次の3種類です。

税金の種類	納付タイミング
印紙税	売買契約書に貼付
登録免許税	土地引渡し時に発生
所得税・住民税	売却した翌年2月中旬〜3月中旬

ここでは、各税金が課されるタイミング、どの程度の負担になるのかを具体例を交えてわかりやすく解説します。

印紙税

印紙税は、土地売買契約書を作成する際に課税されます。

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記載された契約金額	税額	軽減後の税額（2027年3月31日まで）
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円

契約書の記載金額に応じて税額が決まり、2,000万円の土地売買契約では1万円の印紙税が必要です。

契約書は売主と買主の分を1通ずつ作成しますが、準備する収入印紙は売主分（1万円）のみのケースが多いでしょう。

収入印紙は、郵便局や法務局、市区町村役場などで購入可能です。

納付方法は、契約書に収入印紙を貼り、消印することで完了します。

収入印紙を貼らずに契約書を作成すると、税務署から本来の税額に加えて過怠税を課される可能性があるため注意しましょう。

参照元：国税庁印紙税額

登録免許税

登録免許税は土地の引渡し時、所有権を買主に移転する際に発生します。

たとえば、売却と同時に抵当権抹消登記をおこなう場合、抹消費用は売主側の負担です。

この抹消登記にも登録免許税がかかり、一般的に不動産1件につき1,000円程度が発生します。

登録免許税の納付は、登記申請の際に法務局へ提出する書類に収入印紙を貼る方法でおこないます。

意外と見落としやすい費用なので、事前に確認しておきましょう。

参照元：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

所得税・住民税

所得税と住民税は、土地の売却で得た利益に対して課税されます。

課税対象は売却額そのものではなく、「譲渡所得」（売却額−取得費−譲渡費用）をもとに計算されます。

譲渡所得税は、不動産の所有期間に応じて税率が変わる点に注意しましょう。

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得が適用される仕組みです。

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税率	短期譲渡所得（所有期間5年以下）	長期譲渡所得（所有期間5年超）
譲渡所得税	30％	15％
復興特別所得税	0.63％	0.315％
住民税	9％	5％
税率合計	39.63％	20.315％

参照元：国税庁土地や建物を売ったとき

たとえば、2,000万円で売却して1,000万円の利益が出た場合、長期譲渡所得が適用されると概算で約203万円の税金が発生します（取得費や特例控除によって変動）。

譲渡所得税や住民税は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をおこない、納付する必要があります。

正確な金額を把握し、納税の準備を整えておきましょう。

2,000万円の土地売却でかかる税金以外の費用

土地を2,000万円で売却する際には、税金以外にもさまざまな費用が発生します。

注意したい主な費用は、不動産会社に支払う仲介手数料や、売却前に必要となる測量・解体などの実費です。

これらの費用を把握していないと、最終的に手元に残る金額が想定よりも大幅に減少する可能性があります。

売却前にしっかりと内訳を把握しておくことが大切です。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に土地売却を依頼すると、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は売買価格に応じて上限が法律で定められており、次の計算式で算出します。

不動産売買価格	仲介手数料の上限額
400万円超	物件価格×3％＋6万円＋消費税
200万円超400万円以下	物件価格×4％＋2万円＋消費税
200万円以下	物件価格×5％＋消費税

※ 国交省、宅地建物取引業法関係

2,000万円の土地を売却する場合、計算式は「2,000万円 × 3％＋ 6万円」となり、仲介手数料の上限は72万円（税抜）です。

さらに、消費税10％が加算されるため、実際に支払う仲介手数料は79万2,000円となります。

仲介手数料は成功報酬のため、売買が成立しなければ支払う必要はありません。

費用負担は大きいものの、信頼できる不動産会社を選ぶための必要経費と考えるとよいでしょう。

測量・解体にかかる費用

土地を売却する際、境界線が不明確な場合や古い建物が残っている場合には、測量や解体の費用が発生します。

測量・解体費用は税金以外に発生する代表的な実費で売却額から差し引かれて支払うこともあるため、あらかじめ把握しておくことが重要です。

測量費用は15万〜30万円程度が相場で、解体費用は建物の規模や構造によって異なりますが、一戸建てであれば100万円前後になることもあります。

測量費用や解体費用は、決して小さな負担ではありません。

売却を検討する段階で見積もりを取り、必要経費として資金計画に組み込んでおきましょう。

土地を2,000万円で売却するときの税金の計算方法

土地を2,000万円で売却した場合にかかる税金は、売却額そのものに課税されるわけではありません。

課税対象となるのは譲渡所得と呼ばれる売却益です。

譲渡所得税の計算は、次の3ステップで進めます。

譲渡所得を算出する
利用できる特例控除を確認する
税率を掛けて税額を計算する

譲渡所得の計算方法を理解しておくことで、納税額を正しく把握できるだけでなく、利用できる控除や特例を適用して節税につなげることも可能です。

譲渡所得税の計算方法を、くわしく解説します。

1：譲渡所得を算出する

土地を2,000万円で売却した場合、最初に計算すべきは「譲渡所得」です。

譲渡所得は次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却代金 − 取得費 − 譲渡費用

項目	詳細
売却代金	土地を売却した金額
取得費	土地を購入した際の代金登録免許税・仲介手数料など
譲渡費用	売却時にかかった仲介手数料測量・建物解体費用など

たとえば、取得費（購入時の価格＋諸費用）が1,000万円、譲渡費用（仲介手数料や測量費用など）が100万円だった場合、譲渡所得は900万円となります。

なお、取得費が不明な場合は「概算取得費」として売却代金の5％（2,000万円×5％＝100万円）が適用されます。

概算取得費が適用されると、譲渡所得は大きくなり、基本的に課税額が増える点に注意してください。

可能であれば、購入時の契約書や領収書などを準備しておくと安心です。

2：利用できる特例控除を確認する

譲渡所得を計算したら、次は課税譲渡所得を求めます。

計算式は次のとおりです。

課税譲渡所得＝譲渡所得 − 特別控除

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特別控除の名称	控除額
マイホームを譲渡した場合	3,000万円
被相続人の空き家を譲渡した場合	3,000万円または2,000万円
収用などで土地建物を譲渡した場合	5,000万円

たとえば、自宅として使っていた土地を2,000万円で売却し、譲渡所得が900万円だった場合、マイホーム特例（3,000万円控除）を使えば課税譲渡所得はゼロになります。

結果として、税金は一切かかりません。

ただし、各控除には細かな適用条件があるため、必ず不動産会社や税理士に確認してください。

3：税率を掛けて税額を計算する

課税譲渡所得を算出したら、最後に税率をかけて実際の税額を計算します。

税率は、所有期間によって次のように異なります。

短期譲渡所得（所有5年以下）：39.63%
長期譲渡所得（所有5年超）：20.315%

たとえば、2,000万円で売却し譲渡所得が900万円だった場合の税額は次のとおりです。

区分	税率	税額の目安
短期譲渡所得	約39.63%	約357万円
長期譲渡所得	約20.315%	約183万円

同じ譲渡所得でも、所有期間によって税額がほぼ2倍違うため、売却のタイミングは非常に重要です。

なお、マイホームの売却で「軽減税率の特例」が使える場合、所有期間5年超のときより、税額を抑えることも可能です。

2,000万円の土地売却時の税金をシミュレーション

ここからは、2,000万円で土地を売却した場合に、譲渡所得税がどのくらい発生するのかを具体的にシミュレーションします。

シミュレーションは次の3つのケースに分けて計算します。

所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」
取得費が不明な場合（概算取得費を使用）

自分のケースがどれに当てはまるかを確認しながら、実際の税額イメージをつかんでみましょう。

長期譲渡所得の場合

土地を5年以上所有して売却した場合は「長期譲渡所得」となり、税率が優遇されます。

＜シミュレーション例＞

項目	金額
売却額	2,000万円
取得費	1,000万円
譲渡費用	100万円
特別控除	なし
譲渡所得	900万円

＜長期譲渡の税率＞

所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％＝20.315％

計算すると、約183万円の税金を納めることになります。

長く所有しているほど税制上のメリットがあるため、売却時期を調整する価値は大きいでしょう。

短期譲渡所得の場合

所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、税率は大幅に上がります。

＜短期譲渡所得の税率＞

所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％＝39.63％

同じ条件（譲渡所得900万円）でも、所有期間が5年以下で売却した場合は約356万円の税金がかかります。

長期譲渡と比べると、およそ170万円もの差があります。

たった1年でも所有期間を延ばすことで、節税効果の大きさを実感できるでしょう。

取得費がわからない場合

取得費がわからない場合は、原則として「概算取得費」が適用され、売却価格の5％が取得費とみなされます。

2,000万円の売却なら、わずか100万円しか計上できません。

譲渡費用を100万円とした場合、譲渡所得は1,800万円となり、長期譲渡でも約366万円の税金を納めることになります。

取得費の証明ができるかどうかで、税額が大きく変わる点に注意が必要です。

2,000万円の土地売却で利用できる特例控除

2,000万円で土地を売却した場合、譲渡所得が発生すれば課税されます。

ただし、条件を満たすことで適用できる「特例控除」を活用すれば、税額を大幅に減らしたりゼロにできるケースもあります。

代表的な特例は次のとおりです。

マイホームを売ったときの特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
特定のマイホームを買い換えたときの特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

ここからは、土地売却時に利用できる特別控除をくわしく解説します。

マイホームを売ったときの特例

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、最大3,000万円まで譲渡所得から控除できます。

たとえば、譲渡所得が900万円だった場合、この特例が適用されれば税金は一切かかりません。

ただし、特例を利用するには次のような条件を満たす必要があります。

売却するのが自宅（居住用財産）
引越し後、3年を経過した年の年末までの売却
建物を解体後1年以内に売買契約締結
親族などの特別な関係者以外への売却

さらに、この特例は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と併用可能です。

特例の適用を受けるためのくわしい要件を知りたい場合は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認してください。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売却する際、所有期間が10年以上ある場合には「軽減税率の特例」が利用できます。

長期譲渡所得よりもさらに低い税率が適用されるため、節税効果が大きいのが特徴です。

特例の適用要件は、主に次のとおりです。

売却するのが居住用のマイホーム
所有期間が10年以上
過去3年以内に軽減税率の特例を利用していない
親族などの特別な関係者以外への売却

＜適用を受けた場合の税率＞

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課税譲渡所得の金額	税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税）
6,000万円以下の部分	14.21％
6,000万円超の部分	20.315％

くわしい適用要件や、計算式は国税庁の「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をチェックしてください。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を利用すると、売却で得た譲渡益に対する課税を繰り延べることができます。

売却した年にまとまった税金を支払う必要がなくなるため、一時的な資金負担の軽減につながります。

＜適用を受ける主な要件＞

居住用のマイホームの売却
売却した年の合計所得が3,000万円以下
新居の取得に10年以上の住宅ローンを契約

なお、税金は「免除」されるわけではなく、住み替えで購入した新居を売却した時点で課税される仕組みです。

適用要件の詳細は、国税庁の「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」に記載されているので参考にしてください。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続によって取得した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば最大3,000万円の特別控除が適用されます。

＜適用要件＞

被相続人がひとりで居住していた住宅
昭和56年5月31日以前に建てられた建物
区分所有建物（マンションなど）ではない
建物を耐震改修するか、または取り壊しての売却
相続時から売却時までに賃貸に出していない

本特例は、被相続人が生前に老人ホームへ入居していた場合でも要件を満たせば特例を利用できます。

ただし相続が発生する前に被相続人以外の人物が住んでいた場合には、適用されない点に注意してください。

家屋・敷地のくわしい適用要件は、「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を確認してください。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続や遺贈で取得した不動産を売却した場合、「取得費加算の特例」を利用すると、納めた相続税の一部を取得費に加えることができます。

特例を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

相続や遺贈で財産を取得
取得者に相続税が課税されている
相続開始日の翌日から3年10か月以内の売却

通常、不動産売却において仲介手数料や登記費用は取得費として認められますが、相続税は含められません。

しかし、この特例を利用することで、相続税の一部を取得費に加算できるため、大きな節税効果につながります。

適用要件や取得費に加算する相続税額の計算方法などは、国税庁の「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を参考にしてください。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

土地の売却で損失が出た場合、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できます。

損益通算とは、譲渡損失を給与所得や不動産所得などの他の所得と相殺し、課税所得を減らせる仕組みです。

また、控除しきれなかった損失については、翌年以降3年間にわたり繰越控除が可能です。

＜適用要件＞

居住用財産の売却
売却代金が1億円以下
親族以外への売却

さらに、住み替えを前提とした場合は、自宅を売却した年から3年以内に新居を取得することも必要です。

通常、譲渡損失が出ても他の所得と通算できませんが、この特例を活用すれば税金の還付や将来の節税につながります。

適用条件の詳細や、申告方法については国税庁のページを参考にしてください。

2,000万円の土地売却時の税金を節税する方法

2,000万円で土地を売却した場合でも、工夫次第で税負担を軽減することができます。

節税のポイントは次の3つです。

所有期間の確認
取得費や譲渡費用の証明
特例の適用

どれも専門的な内容に思えるかもしれませんが、基本的な知識をおさえれば誰でも取り組めます。

逆に、対策を取らなければ本来払わなくてよい税金を数十万円以上も余分に支払ってしまうリスクがあるので注意しましょう。

ここでは、節税に役立つ具体的な方法をわかりやすく解説します。

所有期間5年を超えてから売る

土地を売却する際に節税対策を考えるなら、所有期間が5年を過ぎてから売却することが効果的です。

所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が大きく下がります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315％

同じ売却益であっても、所有期間によって納める税金は半分近く変わる可能性があります。

売却時期を調整するだけで節税につながるため、売却計画を立てる際は所有期間を必ず確認しましょう。

取得・譲渡費用が証明できる書類を準備する

土地売却で節税をおこなうには、取得費や譲渡費用を正しく証明できる書類を準備することが重要です。

譲渡所得は次の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却額 − （取得費＋譲渡費用）

取得費や譲渡費用を証明できれば課税対象額を減らせるため、結果として支払う税金が少なくなります。

＜証明に役立つ主な書類＞

土地購入時の売買契約書
不動産仲介手数料の領収書
建物解体費用の明細書

証明できる書類がない場合、「概算取得費（売却額の5％）」しか認められず、課税額が大きくなる点に注意してください。

書類の有無によっては数十万円以上の差が生じることもあるため、領収書や明細書は必ず保管しておきましょう。

特例を適用するために確定申告する

土地売却時に利用できる特例は、確定申告をおこなわなければ適用されません。

節税を実現するためには、必ず申告手続きが必要です。

代表的な特例としては、次のような制度があります。

3,000万円の特別控除
軽減税率の特例

これらの制度は、要件を満たせば税負担を大幅に軽減できる非常に有効な仕組みです。

しかし、確定申告をしなければ特例は適用されず、本来より多くの税金を支払うことになってしまいます。

不安がある場合は、税理士や不動産会社に相談しながら確定申告の準備を進めましょう。

2,000万円の土地売却で相談するならファンズ不動産

ファンズ不動産

2,000万円で土地を売却する場合、譲渡所得税の計算だけでなく、所有期間や各種特例の有無によって税額が大きく変わることがあります。

節税方法を理解していても、必要書類の準備や確定申告まで含めて考えると、判断に迷う場面も少なくありません。税負担を見据えたうえで売却を進めるには、全体像を整理しながら相談できる相手を選ぶことが重要です。

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2,000万円の土地売却時の税金に関するよくある質問

ここでは、土地売却に伴う税金について多く寄せられる質問をまとめました。

確定申告が必要なケースや不要となる場合、特例の扱いなどを一つずつ解説します。

確定申告が不要なケースとは？

譲渡による所得がゼロ、あるいは損失が発生した場合、確定申告の義務はありません。

ただし、節税のために「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などの特例を利用するには、確定申告をおこなわなければなりません。

自分が確定申告をすべきかどうか判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。

特例は住宅ローン控除と併用できる？

住宅ローン控除は、原則として「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」などと併用することはできません。

マイホームを売却して新たに住宅ローンを組む場合は、どちらを利用するか選択が必要です。

ただし、「譲渡損失の繰越控除」など一部の制度とは併用できるケースがあります。

状況によって節税効果が大きく変わるため、事前に試算して利用する特例を決めましょう。

それぞれの税金の支払い時期は？

土地売却にかかる税金には、譲渡所得税や住民税のほか、印紙税や登録免許税などがあります。

税金の種類	納付時期
所得税	売却した翌年の2月16日～3月15日
住民税	売却した翌年の6月以降
印紙税	売買契約書を作成する時
登録免許税	土地の引渡し時

納付期限を過ぎると延滞税などが発生するため、必ず期限内に納税できるよう計画しておきましょう。