LOGI FLAGファンド#6

霞ヶ関キャピタル（東証プライム、証券コード：3498）のビジネモデルの大きな特徴は、不動産（物流施設等）の開発を自社では物件を保有せず遂行するところにあり、同社ではこれを「戦略的コンサルティング型デベロッパー」と称しています。

このビジネスモデルにより、下図プロジェクトパイプライン一覧の物流施設やホテルの開発・稼働物件を積み上げています。

基本的なビジネスモデルはこちらをご参照ください。

また、中長期的な利益成長を目指し、2022年8月期より物流施設開発における新たな収益モデル「霞ヶ関キャピタル2.0」を発表しています。

パートナー企業と合弁会社（以下、JV）を設立して計画の立案から開発までを行うモデルであり、霞ヶ関キャピタルは事前にパートナー企業と開発規模やアセットタイプを合意した上で、用地取得・物件開発を進めています。

「物流施設開発事業に関する合弁契約締結」について、詳細はこちらをご覧ください。

【第1ステージ：JVの設立】

霞ヶ関キャピタルはパートナー企業と物流施設開発のためのJVを設立します。

これにより、霞ヶ関キャピタルが有する物流施設の開発に関するノウハウ、冷凍冷蔵倉庫開発における知識、リーシング力、および物流事業拡大の支えとなる豊富な人材と、パートナー企業が有する物流投資にて培った知見、豊富な資金力を組み合わせることが可能になります。

【第2ステージ：SPC設立と開発用地の取得】

次に、JVが開発SPC（特別目的会社）を設立し、物流施設の開発用地を取得します。

開発用地の取得にあたっては、パートナー企業からの匿名組合出資やメザニンローン、金融機関から開発SPCへのノンリコースローンを活用することで、開発用地取得にかかる霞ヶ関キャピタルの事業へのリスクは限定的になります。

霞ヶ関キャピタルとパートナー企業は、JVを通じて最適な企画をプランニングし、開発用地に許認可等の付加価値をつけた後に、プランニングした企画を実行していきます。

JVは、デベロッパーとしてプロジェクトマネジメントに携わりながら、ファンドマネージャーとして開発SPCの資金の管理・運用も同時に行い、開発SPCよりコンサルティングフィーを受け取ります。

【第3ステージ：物件の売却】

開発物件が完成し、安定稼働したところで、今度はJVからコアファンド投資家（注1）に物件を売却します。その際、JVは売却益を受け取ります。JVが受け取った売却益の一定割合が霞ヶ関キャピタルに還元されることで、同社は開発物件の開発利益を得ることになります。

また、コアファンド投資家に対してアセットマネジメント（注2）を行うことで継続的に不動産としての価値を高め、その報酬としてアセットマネジメントフィーを受け取ります。

注1：コアファンド投資家＝長期安定リターンを投資戦略とする投資家

注2：アセットマネジメント＝投資物件を投資家に代行して管理・運用すること

「霞ヶ関キャピタル2.0」について、詳細はこちらをご覧ください。

霞ヶ関キャピタルは、主に物流施設に注力をして不動産コンサルティング事業を展開していますが、物流施設でも特に冷凍冷蔵倉庫に注力して開発を進めています。

冷凍冷蔵倉庫を取り巻く外部環境

現在稼働している冷凍冷蔵倉庫の多くは、築30年以上かつ特定フロンや代替フロンを用いた物件であり、特定フロンに対する規制や代替フロンの温室効果の大きさから、自然冷媒を用いた冷凍冷蔵倉庫への建替需要の増加が見込まれています。

農林水産省などの統計によると、国民一人当たりの食品消費量は減少傾向にある一方で、冷凍食品の消費量は堅調に増加しています。

こうした背景から霞ヶ関キャピタルは、単身世帯の増加、女性の社会進出などの生活スタイルの変化により、今後も冷凍食品消費量の増加が予想され、冷凍冷蔵倉庫の需要が拡大すると考えています。

霞ヶ関キャピタルが手掛ける物流施設開発の例

霞ヶ関キャピタルは、次世代型物流ブランド「LOGI FLAG」を設立し、市場供給されていない新たな物流施設を開発しています。

2024年4月現在、冷凍冷蔵倉庫を千葉湾岸エリアで2件、横浜港北エリア1件、冷凍倉庫を京都府1件、計4物件を竣工しました。

また、今後は冷凍冷蔵倉庫に加え自動冷蔵倉庫も織り交ぜながら、千葉県で1件、埼玉県2件、神奈川県3件、大阪府2件、福岡県1件、宮城県1件、青森県1件、兵庫県1件の物流施設開発を計画しています。同社はエリアの特性、需要に応じて、柔軟に最適なタイプの倉庫を開発していく計画です。

今後、首都圏のみならず、関西エリア、中部エリア、福岡エリアをターゲットとして物流施設の開発を予定しています。

霞ヶ関キャピタルは、資金調達チャネルの多様化、投資家とのコミュニケーション強化を図るためにFundsにご参画いただきました。投資家の皆様へのメッセージをこちらのページに掲載しています。ぜひご確認ください。

東日本大震災で被災した商業施設を2011年に取得して再生させることから当社の事業は始まりました。以降、当社は設立から成長への過程で常に「再生」にまつわる事業を行ってまいりました。 今回、Fundsを利 ...

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