LOGI FLAGファンド#4

霞ヶ関キャピタル社のビジネモデルの大きな特徴は、不動産（物流施設等）の開発を自社では物件を保有せず遂行するところにあり、同社ではこれを「戦略的コンサルティング型デベロッパー」と称しています。

同社は中長期的な利益成長を目指し、2022年8月期より物流施設開発における新たな収益モデル「霞ヶ関キャピタル2.0」を発表しました。パートナー企業と合弁会社（以下、JV）を設立して計画の立案から開発までを行うモデルであり、霞ヶ関キャピタル社は事前にパートナー企業と開発規模やアセットタイプを合意して取り組むため、用地取得・物件開発をスムーズに進めることができます。

「物流施設開発事業に関する合弁契約締結」について、詳細はこちらをご覧ください。

【第1ステージ：JVの設立】

霞ヶ関キャピタル社はパートナー企業と物流施設開発のためのJVを設立します。これにより、霞ヶ関キャピタル社が有する物流施設の開発に関するノウハウ、冷凍冷蔵倉庫開発における知識、リーシング力、および物流事業拡大の支えとなる豊富な人材と、パートナー企業が有する物流投資にて培った知見、豊富な資金力を組み合わせることが可能になります。

【第2ステージ：SPC設立と開発用地の取得】

次に、JVが開発SPC（特別目的会社）を設立し、物流施設の開発用地を取得します。

開発用地の取得にあたっては、パートナー企業からの匿名組合出資やメザニンローン、金融機関から開発SPCへのノンリコースローンを活用することで、開発用地取得にかかる霞ヶ関キャピタル社の事業へのリスクは限定的になります。

霞ヶ関キャピタル社とパートナー企業は、JVを通じて最適な企画をプランニングし、開発用地に許認可等の付加価値をつけた後に、プランニングした企画を実行していきます。JVは、デベロッパーとしてプロジェクトマネジメントに携わりながら、ファンドマネージャーとして開発SPCの資金の管理・運用も同時に行い、開発SPCよりコンサルティングフィーを受け取ります。

【第3ステージ：物件の売却】

開発物件が完成し、安定稼働したところで、今度はJVからコアファンド投資家（注1）に物件を売却します。その際、JVは売却益を受け取ります。JVが受け取った売却益の一定割合が霞ヶ関キャピタル社に還元されることで、同社は開発物件の開発利益を得ることになります。

また、コアファンド投資家に対してアセットマネジメント（注2）を行うことで継続的に不動産としての価値を高め、その報酬としてアセットマネジメントフィーを受け取ります。

注1：コアファンド投資家＝長期安定リターンを投資戦略とする投資家 注2：アセットマネジメント＝投資物件を投資家に代行して管理・運用すること

「霞ヶ関キャピタル2.0」について、詳細はこちらをご覧ください。

霞ヶ関キャピタル社は、主に物流施設に注力をして不動産コンサルティング事業を展開しています。

物流施設を取り巻く外部環境

新型コロナウイルスの影響を受け、Ｅコマースの市場拡大が加速すると見込まれており、BtoCのEC（消費者向けEC）の市場規模は2026年に2020年の1.45倍の29兆4000億円に拡大すると予測されています。

Ｅコマースには物流倉庫が必要不可欠です。EC向けの物流倉庫はピッキング作業が中心となり、通常の倉庫よりも多くの通路や梱包スペースを要するため、専用のレイアウトが必要となります。そのため、従来の店舗・企業間物流のセンターでは対応が難しいことから、新規の施設需要が増えています。

物流施設は旺盛な設備需要の牽引により全国的に新規供給が続き、賃貸可能面積は年々増加しています。その結果、首都圏の空室率は2020年には過去最低水準を記録した後、上昇傾向に転じています。一部地域では需給の緩みが散見され始めてはいますが、過年度と比較しても引き続き低い水準で推移しています。

長期的にも消費行動の変化や労働人口の減少といった社会全体の大きな変化を背景とした需要拡大や、省人化設備や自動化設備導入のための需要拡大は継続すると見られ、霞ヶ関キャピタル社では物流施設開発に対する需要拡大が長期に継続すると見ています。

霞ヶ関キャピタル社が手掛ける物流施設開発の例

霞ヶ関キャピタル社は2023年3月現在、千葉湾岸エリアで2件、埼玉県で2件、計4物件を竣工しました。また、千葉県で1件、埼玉県2件、神奈川県3件、京都府1件、大阪府2件、福岡1件、宮城県1件、青森県1件の物流施設開発を計画しています。

同社はエリアの特性、需要に応じて、柔軟に最適なタイプの倉庫を開発していきます。今後も首都圏のみならず、関西エリア、中部エリア、福岡エリアをターゲットとして物流施設の開発を予定しています。

霞ヶ関キャピタル社は、2020年8月期に物流施設開発事業、2022年8月期にヘルスケア関連施設開発事業の立ち上げを実施し、2023年8月期の連結売上高は265億円の見通しです。

霞ヶ関キャピタル社は、資金調達チャネルの多様化、投資家とのコミュニケーション強化を図るためにFundsにご参画いただきました。 投資家の皆様へのメッセージを下記に掲載しています。ぜひご確認ください。

東日本大震災で被災した商業施設を2011年に取得して再生させることから当社の事業は始まりました。以降、当社は設立から成長への過程で常に「再生」にまつわる事業を行ってまいりました。 今回、Fundsを利 ...

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