霞ヶ関キャピタル不動産コンサルティング事業ファンド#1

ファンドの資金使途

※お客様への分配は、借り手からの利払い・返済に連動し、当ファンドで集めた資金で行う事業の成否とは直接連動しません。以下の内容は事業理解の参考としてご確認ください。

霞ヶ関キャピタル社のビジネモデルの大きな特徴は、不動産（物流施設等）の開発を自社では物件を保有せず遂行するところにあり、同社ではこれを「戦略的コンサルティング型デベロッパー」と称しています。具体的には下図に示す3つのステージに分け、各ステージ毎に異なるリスク・リターンを求める投資家と協働しながら開発を行っています。これにより霞ヶ関キャピタル社はバランスシートを大きくすることなく高い資本効率を実現することができます。

【第1ステージ】 まず、霞ヶ関キャピタル社が開発用地を取得します。そして最適な企画をプランニングし、土地に付加価値（開発手続き、プロジェクト計画、許認可等）をつけた上で開発ファンド投資家に売却します。第1ステージにかける時間は約6か月程度ですが、ここで土地を一度売却することでオフバランスされるため、健全な財務体質が実現できます。

【第2ステージ】 次に、開発用地の企画を実際に具現化していく段階となります。デベロッパーとしてプロジェクトマネジメントに携わりながら、ファンドマネージャーとして開発ファンド投資家から資金を預かり、その資金の管理・運用も同時に行います。そして霞ヶ関キャピタル社は、開発ファンド投資家からコンサルティングフィーを受け取ります。

【第3ステージ】 開発物件が完成し、安定稼働したところで、今度は開発ファンド投資家から不動産ファンド投資家に物件を売却します。その際、霞ヶ関キャピタル社は売主である開発ファンド投資家から成果報酬を受け取ります。また、霞ヶ関キャピタル社は不動産ファンド投資家に対してアセットマネジメントを行うことで継続的に不動産としての価値を高め、その報酬としてアセットマネジメントフィーを受け取ります。 注1:アセットマネジメント＝投資物件を投資家に代行して管理・運用すること。

霞ヶ関キャピタル社は、主に物流施設に注力をして不動産コンサルティング事業を展開しています。同社の2021年8月期の事業構成比は、以下の通り物流施設が約50％を占める想定です。

物流施設を取り巻く外部環境

新型コロナウイルスの影響でEコマースの市場規模は大きく成長すると見込まれており、BtoCのEC（消費者向けEC）の市場規模は2025年に2019年の1.4倍の27兆8000億円に拡大すると予測されています。Eコマースには物流倉庫が必要不可欠です。EC向けの物流倉庫はピッキング作業が中心となり、通常の倉庫よりも多くの通路や梱包スペースを要するため、専用のレイアウトが必要となります。そのため、従来の店舗・企業間物流のセンターでは対応が難しいことから、新規の施設需要が増えています。

物流施設は、旺盛な設備需要が牽引して首都圏における新規供給が続き、賃貸可能面積は年々増加しています。一方、空室率は低下傾向にあり、2020年には過去最低水準を記録するなど、需給逼迫状態が進行している状況です。長期的にみても、消費行動の変化や労働人口の減少といった社会全体の大きな変化を背景とした需要拡大や、省人化設備や自動化設備導入のための需要拡大は継続すると見られており、霞ヶ関キャピタル社では物流施設開発に対する需要拡大が長期に継続すると見ています。

霞ヶ関キャピタル社が手掛ける物流施設開発の例

霞ヶ関キャピタル社は、千葉の湾岸エリアで冷凍冷蔵倉庫の開発を2件、埼玉の内陸エリアにドライ倉庫の開発を1件計画しています。同社はエリアの特性、需要に応じて、柔軟に最適なタイプの倉庫を開発していきます。これらのほかにも、関西エリア、中部エリア、福岡エリアをターゲットとして物流施設の開発を予定しています。

霞ヶ関キャピタル社は、ビジネスモデルの特徴である「不動産を保有しないデベロッパー」を推進することで、2020年8月期の自己資本比率は45.7％と健全な財務体質を構築しています。